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内循环时代下,桃江未来房价会大跌吗?12段话看懂它

发布于2020-08-31 阅读(1681)

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内循环时代下的房价是跌是涨?


     全球经济萎靡,中美摩擦不断,中国在应对外部挑战的同时,立足于形成以国内大循环为主,构建国内国际双循环相互促进的新发展格局。那么,在内循环时代,会对房地产有什么影响呢?未来房价会大跌吗?


       1、内部大循环,不仅不是房地产行业的利空,反而是长期利好。这意味着房地产行业在稳增长、保就业中地位更加重要,但房地产具有“核裂变”的能力,它需要被一个坚固的装置控制住,输出稳定的功率、发挥长期拉动经济的作用。

       2、中国目前的常住人口城镇化率只有60%(2019年末数据),每年增幅大约1个百分点,距离见顶还有15年时间。所以,房地产的“前城镇化时代”还有15年。然后,才是欧美式的“后城镇化时代”。目前在欧美,房地产仍然是重要的经济支柱产业,因为房子会老化,需要翻新、升级、重建;人口会流动,大城市会继续向中小城市抽血。

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       3、最近被媒体热炒的房企“三道红线”(又称“345新规”),是中国房地产行业的历史性变局,这意味着“房地产金融审慎管理制度”正在被建立,这个行业将被视作准金融行业,接受金融行业才有的严格监管。这意味着什么?意味着房地产行业将被空前严格地管控,将来大涨很难,大跌基本不可能。

       4、房子是不可贸易的产品,是典型的内需行业、内需产品,或者说是天生的“内循环经济”。高层一再强调,新型城镇化是中国当前最大的内需。而房地产在新兴城镇化里,是含金量最高、带动能力最强的产业。

       5、中国目前每年政府的全口径收入里,直接来自房地产行业的税费、卖地收入,大概占了政府总收入的37%左右。这样一个“带头大哥”,只能保持稳定,而不可能让它剧烈波动,尤其是大跌。

       6、所谓“打压楼市”,给内需腾空间的说法,是不能成立的。因为内需大多跟房子相关联,比如你装修、买家电、买家具、买艺术品,甚至买车、孩子上学,都跟房子产生联系,或者伴随买房进行。中国每年卖地收入是7万亿,新房销售是16万亿,二手房交易大约7万亿,仅仅这些简单相加就是30万亿,几乎相当于全部社会消费品零售总额的71%。

       7、房价不能大跌,那么会大涨吗?这要看经济形势和国际环境。经济形势好,就有条件让房价上涨的慢一些;如果形势不好,房价就难以控制一些。举个例子,今年广州稳增长压力有点大,上半年GDP被重庆超过了,那么广州的楼市调控就没有深圳严格,通过人才购房方式放松的限购区域,刚刚增加到了6个,先是南沙、黄埔、白云、花都,最近是荔湾、番禺。

       8、内循环时代,还会强化新型城镇化的基本模式。中国耕地有限,人均耕地面积不到全世界平均水平的一半,因此存在粮食缺口。为了粮食安全,国家正在清理农村闲置的宅基地,还为节约粮食立法。这意味着“大中小城市协调发展”的城镇化路径,将被完全废弃,因为它浪费耕地。而“中心城市+都市圈+城市群”的新型城镇化模式,更节约土地。所以,这个模式会被粮食安全问题强化,没有回头路可——内循环时代只能是大城市化、都市圈化,是收缩型城市不断式微的过程。

       9、中国每个时代,都需要一个“征税神器”,古代是盐。有时候还包括铁、酒。这是因为维持一个大一统国家,成本是非常高的。房地产就是现在的“征税神器”。中美博弈加剧的时代,国防投入将大幅提高,更需要税收神器发挥作用。

       10、伊朗是典型的内循环国家,首都德黑兰房价年年翻倍。中国如果未来被美国封锁,会不会出现房价(以本币计价)飙升?我的看法是:不能完全排除这种可能。但中国毕竟跟伊朗、俄罗斯不一样,中国有庞大的内部市场、有较为先进的制造业,而且中国需要进口很多大宗商品,所以不太可能让本币大幅贬值,那样意味着输入的石油、天然气等商品价格飙升。在控制通胀上,中国的能力会比伊朗强很多,也远超俄罗斯。

       11、未来10年、20年,中国的利率是趋势性走低,还是趋势性走高?有一些人认为,内循环可能让利率飙升,从而加重房贷压力,所以他们为没有选固定房贷利率而后悔。其实这些人搞错了关键一点:如果利率飙升,意味着出现了严重通胀,而贷款买房的人最不怕的就是严重通胀,因为通胀替你还房贷了。看起来,你的月供可能翻倍,甚至飙升到3到4倍,但那时房价可能翻倍更多,你的工资收入也会增长得更高。记住一点:负债的人最不怕通胀,最怕通缩。手持现金、没有负债的人,才应该担心利率飙升。

       12、房价会长期不涨吗?你可以倒退推一下:如果长期不涨,那么大家就没有买房的积极性,库存就会上涨,开发商就不买地,地方政府的收入就会下滑。靠增发国债、地方债,只能偶尔撑一下。时间久了,政府的债务率也会突破警戒线。

       总之,市场不能太冷,冷了经济受不了。房地产市场最好是走慢放缓,涨幅跟GDP基本相当、或者略微快一些,这才是最能实现多方共赢的。内循环时代,官方试图抹平房地产行业的周期波动,市场或呈现“各地轮流吃饭的模式”,也就是轮着涨,涨过了就歇一歇。


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来源:博闻财经

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